Применение пониженных тарифов страховых взносов, предусмотренных пп. 3 п. 2 ст. 427 НК РФ, установлено для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), основным видом экономической деятельности которых являются виды деятельности, перечисленные в пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ.
Согласно ОКВЭД2 этому виду деятельности присвоен код 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».
— 68.32.1 «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе»;
— 68.32.2 «Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе»;
— 68.32.3 «Деятельность по технической инвентаризации недвижимого имущества».
К сожалению, разъяснения уполномоченных органов о том, какая конкретно деятельность по ОКВЭД2 подразумевается под «управлением недвижимым имуществом», отсутствуют.
Исходя из арбитражной практики, в рамках деятельности по управлению недвижимым имуществом осуществляется надзор за состоянием и эксплуатацией жилого и (или) нежилого фонда, а также деятельность учреждений по сбору арендной платы (постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 N 17АП-11835/17, Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 по делу N А74-5212/2017).
В свою очередь, управление эксплуатацией включает в себя организацию, обеспечение и контроль:
— технического обслуживания объекта;
— содержание объекта;
— ремонтов объекта.
Так, к примеру, обязанность оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме возникает при условии заключения договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений в многоквартирном доме с одной стороны и управляющей организацией с другой (ст. 162 ЖК РФ).
Таким образом, бесспорно, что право на применение пониженных тарифов страховых взносов по виду деятельности «Управление недвижимым имуществом» при соблюдении условий, установленных НК РФ, возникает у управляющих организаций, деятельность которых по договору управления включает в себя как услуги управления, так и услуги и работы по содержанию и текущему ремонту имущества, а также коммунальные услуги.
Право на применение пониженных тарифов распространяется и на ТСЖ, и ЖСК, так как обязательные платежи собственников помещений на содержание и ремонт общего имущества, и коммунальные услуги относятся к доходам от деятельности по управлению недвижимым имуществом (письма Минфина России от 18.08.2017 N 03-15-05/53203, ФСС России от 18 декабря 2012 г. N 15-03-11/08-16893).
1) подрядные организации, привлеченные управляющими компаниями для выполнения отдельных видов работ, оказания услуг (постановление Тринадцатого ААС от 16.02.2016 N 13АП-30758/15);
2) службы коммунальной поддержки, оказывающие такие услуги, как уборка, содержание и проведение мелких ремонтных работ, вывоз мусора, охрана помещений и обеспечение безопасности. Таким услугам в ОКВЭД2 присвоен код 81.10;
3) собственники и арендаторы недвижимого имущества, осуществляющие:
— сдачу в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков;
— предоставление в аренду домов, меблированных и немеблированных квартир или многоквартирных помещений, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе.
Указанная деятельность выделена в самостоятельную группу (код 68.2).
Применение пониженных тарифов страховых взносов в случае отсутствия у организации доходов
Для использования пониженных тарифов помимо применения УСН необходимо, чтобы установленный в ст. 427 НК РФ вид деятельности, являлся основным, т.е. доля дохода от осуществляемого вида деятельности должна составлять не менее 70% в общем объеме доходов. При этом должно выполняться еще одно условие: доходы организации за налоговый период не должны превышать 79 млн. рублей (п. 6 ст. 427 НК РФ).
Поэтому если организация по каким-то причинам не осуществляет деятельность и у нее отсутствуют доходы, то и воспользоваться правом на применение пониженных тарифов она не может, так как не соблюдается одно из основных условий о доле доходов по соответствующему виду деятельности.
В этом случае организация обязана применять общеустановленный тариф страховых взносов.