Пониженные тарифы страховых взносов для ТСЖ и ЖСК

Применение пониженных тарифов страховых взносов, предусмотренных пп. 3 п. 2 ст. 427 НК РФ, установлено для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), основным видом экономической деятельности которых являются виды деятельности, перечисленные в пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ.

Одним из таких видов деятельности является «управление недвижимым имуществом».

Согласно ОКВЭД2 этому виду деятельности присвоен код 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».

Состоит он из следующих подгрупп:

— 68.32.1 «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе»;

— 68.32.2 «Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе»;

— 68.32.3 «Деятельность по технической инвентаризации недвижимого имущества».

К сожалению, разъяснения уполномоченных органов о том, какая конкретно деятельность по ОКВЭД2 подразумевается под «управлением недвижимым имуществом», отсутствуют.

Исходя из арбитражной практики, в рамках деятельности по управлению недвижимым имуществом осуществляется надзор за состоянием и эксплуатацией жилого и (или) нежилого фонда, а также деятельность учреждений по сбору арендной платы (постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 N 17АП-11835/17, Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 по делу N А74-5212/2017).

В свою очередь, управление эксплуатацией включает в себя организацию, обеспечение и контроль:

— технического обслуживания объекта;

— содержание объекта;

— ремонтов объекта.

Так, к примеру, обязанность оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме возникает при условии заключения договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений в многоквартирном доме с одной стороны и управляющей организацией с другой (ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, бесспорно, что право на применение пониженных тарифов страховых взносов по виду деятельности «Управление недвижимым имуществом» при соблюдении условий, установленных НК РФ, возникает у управляющих организаций, деятельность которых по договору управления включает в себя как услуги управления, так и услуги и работы по содержанию и текущему ремонту имущества, а также коммунальные услуги.

Право на применение пониженных тарифов распространяется и на ТСЖ, и ЖСК, так как обязательные платежи собственников помещений на содержание и ремонт общего имущества, и коммунальные услуги относятся к доходам от деятельности по управлению недвижимым имуществом (письма Минфина России от 18.08.2017 N 03-15-05/53203, ФСС России от 18 декабря 2012 г. N 15-03-11/08-16893).

Не вправе применять пониженные тарифы по этому виду деятельности:

1) подрядные организации, привлеченные управляющими компаниями для выполнения отдельных видов работ, оказания услуг (постановление Тринадцатого ААС от 16.02.2016 N 13АП-30758/15);

2) службы коммунальной поддержки, оказывающие такие услуги, как уборка, содержание и проведение мелких ремонтных работ, вывоз мусора, охрана помещений и обеспечение безопасности. Таким услугам в ОКВЭД2 присвоен код 81.10;

3) собственники и арендаторы недвижимого имущества, осуществляющие:

— сдачу в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков;

— предоставление в аренду домов, меблированных и немеблированных квартир или многоквартирных помещений, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе.

Указанная деятельность выделена в самостоятельную группу (код 68.2).

Применение пониженных тарифов страховых взносов в случае отсутствия у организации доходов

Для использования пониженных тарифов помимо применения УСН необходимо, чтобы установленный в ст. 427 НК РФ вид деятельности, являлся основным, т.е. доля дохода от осуществляемого вида деятельности должна составлять не менее 70% в общем объеме доходов. При этом должно выполняться еще одно условие: доходы организации за налоговый период не должны превышать 79 млн. рублей (п. 6 ст. 427 НК РФ).

Поэтому если организация по каким-то причинам не осуществляет деятельность и у нее отсутствуют доходы, то и воспользоваться правом на применение пониженных тарифов она не может, так как не соблюдается одно из основных условий о доле доходов по соответствующему виду деятельности.

В этом случае организация обязана применять общеустановленный тариф страховых взносов.